Hypotekárny úver

Hypotekárny úver je jedným z najčastejších možností pre v prípade, že máte záujem o kúpu domu alebo bytu a nemáte k dispozícii potrebnú hotovosť . Niektoré banky poskytujú hypotekárny úver aj na bezúčelové financovanie potrieb klientov. Pre takýto druh spotrebného úveru zaručeného nehnuteľnosťou sa vžil názov americká hypotéka.

Čo je to hypotekárny úver?

Základnou charakteristikou hypotekárneho úveru( zvaného aj hypoúver) je , že:

• Hypotekárny úver je podmienený zriadením záložného práva k tuzemskej nehnuteľnosti, aj rozostavanej.
• Založená nehnuteľnosť môže byť vo vlastníctve osoby, ktorej je úver poskytovaný alebo aj vo vlastníctve tretej osoby.
• Cenu nehnuteľnosti určuje len súdny znalec, ktorý je akceptovaný hypotekárnou bankou alebo interným znalcom banky samotnej.
• Bežná doba splatnosti pre tento druh pôžičky sa pohybuje v rozpätí od 4 do 30 rokov.
• Hypotekárny úver banka poskytuje maximálne do výšky 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti. Klienti však dnes môžu získať aj vyšší hypotekárny úver (aj do 100% hodnoty nehnuteľnosti).
• Úrokové sadzby hypoúveru sú v bankách v rôznej výške. Úver môže mať úrokovú sadzbu pohyblivú alebo fixovanú na určité obdobie.
• Pohyblivá sadzba pre hypoúver znamená, že banka počas splácania môže kedykoľvek zmeniť úrokovú sadzbu na základe meniacich sa podmienok na finančnom trhu. Obvykle je pohyblivá sadzba v čase, keď klient žiada o úver nižšia ako fixné sadzby.
• Fixovaná úroková sadzba znamená, že počas vybraného obdobia nemôže banka meniť výšku úroku a výšku splátky. Úver je fixovaný obvykle na 1 rok, 3, 5 alebo 10 rokov. Sú banky, ktoré nepoužívajú pohyblivú úrokovú sadzbu, a majú len fixovanú.

Klasický hypotekárny úver sa poskytuje na financovanie:

• Kúpy a nadobudnutia nehnuteľnosti.
• Výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby.
• Rekonštrukcie, opravy a údržby nehnuteľnosti .
• Kúpy stavebného pozemku .
• Splatenie iných bankových úverov použitých účelovo na bývanie, alebo medziúveru a stavebného úveru stavebných sporiteľní.

Hypotekárny úver v súčasnosti preto stále častejšie dopĺňa a nahrádza úver na bývanie alebo americká hypotéka; pre tento úver banky nemusia vydávať hypotekárne záložné listy

Americká hypotéka je spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Tento úver sa poskytuje ako bezúčelový, teda bez povinnosti dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov. Americká hypotéka môže byť poskytnutá obvykle do výšky 50% - 70% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Spotrebný účelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou

Tento úver je obdobou hypotekárneho úveru, musí byť použitý na účely bývania. Rozdiely sú:

• v dĺžke splácania úveru,
• úrokovej sadzbe a poplatkoch,
• účeloch použitia prostriedkov – úver môže byť použitý napr. aj na zariadenie domácnosti, príp. kúpu elektrospotrebičov,
• úver je možné získať obvykle do výšky 80% zakladanej nehnuteľnosti, alebo až 100%Kúpy stavebného pozemku .

Žiadatelia o úver na bývanie alebo so záložným právom k nehnuteľnosti

O hypotekárny úver, americkú hypotéku alebo úver na bývanie môže požiadať:

• osoba plnoletá,
• fyzická osoba, alebo fyzická osoba – podnikateľ,
• občan SR alebo cudzinec s trvalým pobytom v SR,
• manželia musia žiadať o úver spoločne v prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov, aj samostatne v prípade podielového spoluvlastníctva; aspoň jeden z manželov musí byť občanom krajiny, ktorá je členom EÚ.

Podklady pre žiadosť o úver a čerpanie úveru

K vybaveniu hypotekárneho úveru, úveru na bývanie alebo americkej hypotéky je potrebný celý rad dokumentov, vyžadovaných hypotekárnou bankou. Najčastejšie sa vyžadujú nasledovné:

• potvrdenie o výške príjmu vydané zamestnávateľom alebo potvrdené daňové priznanie za posledné daňové obdobie),
• znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom záložného práva,
• výpis z katastrálnej mapy,
• originál výpisu z listu vlastníctva katastra nehnuteľností,
• originál alebo overená kópia právoplatného kolaudačného rozhodnutia, v prípade stavby originál alebo overená kópia geometrického plánu na zameranie rozostavanej stavby,
• originál alebo overená kópia právoplatného stavebného povolenia na výstavbu nehnuteľnosti, v prípade rozostavanej nehnuteľnosti,
• overená kópia kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, alebo iný doklad o nadobudnutí vlastníctva nehnuteľnosti,
• súhlas vlastníka so zriadením záložného práva k nehnuteľnosti, mandátna zmluva.

Na základe súhlasu vlastníka sa zriadi ťarcha na danú nehnuteľnosť – hypotéka.

Prečítajte si, na čo všetko by ste si pri čerpaní hypotekárneho úveru mali dať pozor.

Cena úveru:

Konkrétnu úrokovú sadzbu pre váš hypotekárny úver stanoví banka individuálne, na základe ohodnotenia žiadateľa (-ov) o úver a ocenenia nehnuteľnosti – tzv. ratingu alebo skóringu. Tento model je individuálny v každej banke a hodnotí množstvo informácií o žiadateľovi úveru a zakladanej nehnuteľnosti. V konečnom dôsledku sa preto úroková sadzba na hypoúver môže od verejne propagovaných sadzieb výrazne odlišovať.

Hypotekárny a iný úver je totiž bankami komunikovaný obvykle s úrokovou sadzbou začínajúcou na najnižšej možnej úrokovej miere, pričom túto dosiahne málokto.

Okrem splátky úveru je potrebné počítať aj sa nákladmi na rôzne poplatky, ako napr. za spracovanie (schválenie) úveru, vedenie úverového účtu, nutnosti otvoriť iný bežný účet v banke a podobne. Je potrebné takisto počítať s ďalšími poplatkami na znalecký posudok a poplatkami katastrálneho úrade pri zriaďovaní záložného práva.

Pôžička je splatená uhradením celej dlžnej sumy hypobanke, vrátane úrokov a poplatkov. Hypoúver a aj akýkoľvek iný úver je možné splatiť predčasne (za poplatok) alebo skrátiť dobu splácania mimoriadnymi splátkami (bezplatne).

Možnosti splácania hypotéky:

Každá hypobanka pre hypotekárne úvery obvykle ponúka 3 rôzne spôsoby splácania:

Anuitná splátka

Výška splátky hypotéky je dohodnutá a a počas splácania úveru sa nemení; v splátke sa mení len pomer medzi výškou úroku a istiny hypotéky.

Degresívne alebo progresívne splácanie hypotéky

Výška splátok na hypotekárny úver sa postupne zvyšuje alebo znižuje.

Hypotéka nesplácaná pravidelne

Ide o zvláštny druh hypotéky, kde splácanie nie je pravidelné, alebo je odložené. Hypotéka sa spláca po častiach alebo v periódach z výnosov iných finančných produktov, napr. životného poistenia, vinkulovaných v prospech banky.

Možnosti výberu

Banky v súčasnosti ponúkajú hypoúvery s rôznymi kombináciami splátok, doby splácania úveru, fixácie úrokových sadzieb a poplatkov.

Orientáciu v cene pôžičky vám poskytne hypo kalkulačka.